京房屋租赁新办法元旦实施 取消"月付房租"限制

自去年11月有关部门公布北京市房屋租赁管理办法征求意见稿以来，社会各界对意见稿反应强烈。昨日，北京市政府正式发布了《北京市房屋租赁管理若干规定》，该规定于明年1月1日起实施。

据我爱我家房地产经纪公司市场研究中心统计，目前北京处于租借状态的房屋约有120万套，按每套居住2.7人计算，北京市约有320万人住在出租房中，其中约220万人是外来人口，100万左右为本市户籍人口。

出租房屋不登记最少罚200元

链家地产指出，房屋出租实行登记制度并不是新规定，但实践中房屋租赁备案的比例一直不高。原因一是很多居民对出租房屋进行租赁备案的意识还比较淡薄，既怕麻烦，又为了避免缴纳税费；二是强制租赁备案政策的实际操作一直存在瓶颈，管理部门很难有足够的精力和时间来管理庞大而分散的租赁市场。

新办法明确规定“本市实行房屋出租登记制度，办理房屋出租登记不得收费”，既重申了房屋登记制度，也说明了办理房屋出租登记并不收费。同时，新办法明显加强了不进行房屋登记的处罚力度，明确“未按照规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的，责令改正，处200元以上500元以下罚款。”

不再直接叫停“二房东”

征求意见稿中曾规定“不得擅自转租、转让、转借承租房屋”，以此杜绝由“二房东”引起的安全隐患。同时，为了限制“二房东”出租给多人造成使用面积过低，征求意见稿还规定出租房屋“楼房人均使用面积不低于7平方米”，“平房和单位用作集体宿舍以及分割出租房间或床位供人留宿的，人均使用面积不低于4平方米”。但新办法将其修改为“转租应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定”，对于人均使用面积也删除了具体要求。

“民宅禁商”出现松动

征求意见稿要求出租房屋时，“居住房屋不得用于生产经营，不得擅自改变房屋使用性质”，这一规定也成为“民宅禁商”的重要依据。不过，新办法对住宅用途仅规定，“不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活”。显然，房屋用途只限制危险物质和其他违法活动，并未完全限制出租人或承租人对房屋用途的使用。

对此，“链家地产”市场研发中心认为，10月1日已正式施行的物权法中规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，“民宅禁商”与这一法条有冲突之处，因此，新办法在这方面的规定也相应有所松动。

取消“月付房租”的限制

征求意见稿中规定，“房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金”。新办法则取消了这一条款。

据了解，月付房租的规定主要是为了防止经纪公司挪用客户租金，因为季付、年付房屋租金容易在通过经纪公司账户时形成大量沉淀，给客户租金安全造成一定的隐患。

链家地产表示，租金的安全不在于采取月付或是季付、年付等方式，关键还在于通过经纪公司租赁时，客户交付的房租能否与业主收取房租的时间同步，如果二者之间没有时间差，也就不会有房租滞留的问题，从而保障房租安全。况且许多业主怕麻烦，也并不希望按月收取房租。取消必须“月付房租”的规定，对付款方式不做硬性规定，更加符合市场规律。