经适房新规消除消费者观望态度 成交量明显回升

11月30日发布的《经济适用住房管理办法》明确指出，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。中新社发刘怀君摄

自建设部等七部门11月30日发布了新《经济适用住房管理办法》以来，经济适用房卖还是不卖、二手经济适用房买还是不买？都成为不少消费者最关心的问题。记者今天从北京我爱我家房地产经纪公司天通苑店了解到，由于新办法的出台，这两天来电咨询相关政策的购房者比平时增加了约40%，成交量也明显回升。

按照新办法规定，购买经济适用住房不满5年，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购；已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房；已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

新办法明确，该办法仅适用尚未销售的经济适用住房的准入和退出管理等，对于已销售的经济适用房仍按照北京市原有规定执行。因此，如果是满5年的经济适用房现在转售，需要缴纳三个款项：相当于总成交额10%的综合地价款、总成交额1.5%的契税(140平米以下)、以及总成交额万分之五的印花税；如果是未满5年的经济适用房现在转售，则需缴纳五个款项：综合地价款(成交价与原购买价差额的10%)、成交价1.5%的契税(140平米以下)、成交价万分之五的印花税、成交价5.5%的营业税，以及按成交价1%或成交价与原购买价的差额20%缴纳个人所得税。

我爱我家分析认为，新办法的一个重要亮点就是明确了经济适用房的“有限产权”，而成交量回升的主要原因则是新办法的出台，打消了部分消费者的观望态度。

据统计，北京市现有15万套已售经济适用房，主要集中在北部天通苑和回龙观地区。目前天通苑已满5年经济适用房均价为每平米8500至9000元，满5年与未满5年经济适用房的交易比例则为4：1左右。

此外，新办法还明确了经济适用房的面积在60平米左右。北京链家地产在接受采访时表示，这些规定都使经济适用房更加回归其“自身居住”的功能。60平米面积的限制，不仅可以增加住房套数，一定程度上也降低了住房舒适度，以此纠正以往建设的经济适用房户型过大、舒适性偏高，从而导致经济适用房没能真正售给中低收入群体的问题。

链家地产认为，新办法在土地用途上也更加确保了经济适用房的供应。新办法规定：“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。”而2004年出台的旧经济适用住房管理办法中，仅简单规定了“不得改变土地用途”，实际操作中，部分开发商则通过补交土地出让金的方式达到商品房开发的目的。新办法从源头上禁止了此类行为的发生。